Семь раз проверь, один – оформи…

Вопросы любых операций с недвижимостью сегодня нередко связаны с множеством правовых нюансов, известных только опытным профессионалам. Однако некоторые из них решаются уже после грамотной юридической консультации, которую смогли получить читатели «Белгородской правды» во время «прямой линии» редакции нашей газеты с членом Адвокатской палаты Белгородской области Еленой Федоровной КОЗЛОВОЙ.
– Уважаемая Елена Федоровна, вас беспокоят из Губкина. Подскажите, может ли собственник квартиры выписать из нее свою супругу и несовершеннолетнего ребенка, если они там зарегистрированы?
– При расторжении брака собственник квартиры может выселить бывшую супругу и снять ее с регистрационного учета в данном жилом помещении в судебном порядке, при наличии на то правовых оснований.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено специальным соглашением.
Если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ).
Важно учесть, что действие данного положения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (то есть были там зарегистрированы).
Выселение же и снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка возможно, только если суд определит место жительства ребенка по месту жительства (новому) его матери (при расторжении брака) или если бывший муж – собственник квартиры будет лишен родительских прав в отношении этого ребенка.

– Меня зовут Елена Яковлевна, я из Разумного звоню. Меня интересует, является ли условие выплаты аванса обязательным при заключении договора с риелторским агентством. Можно ли отказаться от него? Что должно быть указано в договоре при выплате аванса? Как вернуть деньги, если аванс уже выплачен?
– В Гражданском кодексе РФ не предусмотрено такое понятие, как аванс, но существует такое понятие, как предварительная оплата, нормы о которой закреплены в статье 487 ГК РФ. Несмотря на это, в агентствах недвижимости регулярно практикуется принятие двух видов аванса. Первый – принятие аванса самим агентством недвижимости в счет оплаты его услуг по договору на оказание услуг, второй – передача аванса покупателем продавцу по предварительному договору, расписке или соглашению об авансе.
Что касается законности взимания аванса, то в гражданском законодательстве существует принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ). То есть граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а значит, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Однако при этом не допускается понуждение к заключению договора. Следовательно, от внесения аванса можно и отказаться, а услуги агентству недвижимости оплатить после совершения сделки, прописав данное обязательство в договоре на оказание услуг, если агентство пойдет на такой шаг. Разумеется, уважающее себя агентство недвижимости не будет оказывать услуги клиенту без подписания соответствующего договора.
Отказаться от требований продавца о передаче аванса покупатель тоже может, но при этом нет никаких гарантий, что продавец продаст свою недвижимость вам, а не другому лицу. Ведь иногда аванс нужен продавцу для погашения задолженности по коммунальным услугам, для оплаты справок и документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Передача аванса означает для продавца подтверждение серьезности намерений покупателя.
Если покупатель передает аванс непосредственно продавцу, то лучше это оформить не распиской, а предварительным договором купли-продажи. В предварительном договоре необходимо прописать все необходимые условия: предмет договора (объект недвижимости, его местонахождение, общую площадь), продажную цену недвижимости, сумму, передаваемую продавцу, порядок оплаты стоимости недвижимости, срок подписания основного договора купли-продажи, порядок возврата денежных средств в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи.
Согласно статьям 429, 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Это является дополнительной гарантией для покупателя.
Однако обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (статья 429 ГК РФ). В этом случае покупатель уже не сможет настаивать на понуждении заключить договор в судебном порядке, а продавец будет обязан вернуть покупателю аванс.
Таким образом, если аванс внесен в агентство на основании предварительного договора, а затем продавец либо покупатель передумали заключать основной договор, то аванс должен быть возвращен полностью.
Подписывая договор с агентством недвижимости об оказании услуг, клиент должен обратить внимание на такие положения договора, как: сумма аванса, общая стоимость услуг, порядок оплаты услуг агентства, перечень оказываемых услуг.
Если оказываются услуги по приобретению объекта недвижимого имущества, то в договоре должен быть его адрес, технические характеристики, ответственность сторон, порядок расторжения договора, порядок оплаты услуг в случае расторжения договора по инициативе клиента.
Обязательно необходимо проверить полномочия должностного лица, имеющего право подписывать договор от имени агентства недвижимости: договоры вправе подписывать либо директор, действующий на основании устава, либо иное должностное лицо, действующее на основании доверенности от директора.
В настоящее время в большинстве агентств недвижимости сложилась практика принятия аванса от покупателей не по договору на оказание услуг (некоторые агентства недвижимости заключают договоры лишь с продавцами объектов недвижимости), а по договору о внесении аванса, который носит безвозмездный характер, и агентство недвижимости обязуется при этом снять объект недвижимости с рекламы. В данном случае аванс засчитывается в стоимость продаваемого объекта недвижимого имущества.
В случае отказа клиента от покупки квартиры такой аванс также должен быть возвращен клиенту в полном объеме.
При внесении аванса в агентство недвижимости в качестве оплаты услуг данного агентства аванс не засчитывается в стоимость приобретаемого объекта недвижимого имущества.
Согласно статье 32 Закона РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Остальная часть аванса должна быть возвращена клиенту.
Клиент обязан оплатить агентству недвижимости фактически понесенные расходы и в случае, если сделка сорвалась по вине другой стороны.
При спорах с агентствами недвижимости по поводу возврата аванса и оплате услуг клиенты вправе обратиться с заявлением в территориальный орган Роспотребнадзора, который, в случае нарушения законодательства, вправе привлечь должностных лиц агентства недвижимости к административной ответственности и выдать предписание на устранение нарушений. Клиент также вправе подать в суд исковое заявление с требованием возврата аванса агентством недвижимости.
Рос­потребнадзор может быть привлечен судом к учас­тию в деле либо вправе вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.

– Добрый день. Николай, житель Белгорода. Поясните, кто является прямыми наследниками квартиры, а кто нет?
– Если наследодатель (умерший) не оставил завещания, то наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142–1145 и 1148 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 1142 Гражданского кодекса РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Это касается любого имущества, в том числе и квартиры.

– Алевтина Николаевна из Старого Оскола. Скажите, какие органы контролируют работу риелторских агентств. Что делать в случаях, когда по мере работы с агентством недвижимости человек понимает, что что-то здесь нечисто и есть подозрение в мошенничестве?
– Риелторская деятельность представляет собой оказание посреднических услуг потребителю по продаже или передаче в аренду недвижимого имущества и по приобретению такого имущества в его собственность или в пользование. А также предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Раньше риелторская деятельность лицензировалась, в связи с чем в случае нарушения условий осуществления риелторской деятельности либо действующего законодательства агентством недвижимости оно могло быть лишено лицензии по решению лицензионного органа. Однако в 2002 году в России вступил в силу закон, отменивший лицензирование риелторской деятельности, и с этого момента агентом по недвижимости в нашей стране может работать любой человек, что не исключает появление в данном бизнесе мошенников. Тогда же Государственной Думой был отклонен проект Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ», и в настоящее время правовое регулирование риелторской деятельности осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Сейчас парламентариями вынесен на обсуждение вопрос о введении саморегулирования в риелторской деятельности. А пока, вот уже 13 лет, профессия риелтора не имеет легитимного статуса, а значит, к ней не существует требований относительно образования и профессионального опыта.
Органа, контролирующего деятельность агентств недвижимости (кроме налоговых органов, осуществляющих регистрацию агентств недвижимости, как и любых юридических лиц), также не создавалось. Возникшая анархия в риелторском деле до сих пор приносит свои плоды, и пожинают их, как правило, граждане, попавшие в руки псевдопрофессионалов.
При наличии признаков обмана со стороны агентства недвижимости вы можете обратиться в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности подозреваемых вами лиц за мошенничество.
При отсутствии таких признаков, но в случае неоказания заявленных услуг либо оказания некачественных услуг необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании уплаченных вами агентству денежных средств и понесенных убытков, в том числе необходимо потребовать компенсацию за пользование вашими деньгами риелтором. Также можно обратиться в общество по защите прав потребителей, которое поможет наложить штраф на агентство недвижимости за неоказанную услугу.

– Сергей Георгиевич звонит из Белгорода. Подскажите, если земля под домом не будет оформлена, то какие могут возникнуть проблемы? Могут снести дом?
– Если вы являетесь собственником жилого дома и право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке, то для его сноса нет никаких оснований. При этом вы как собственник жилого дома имеете преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположен ваш дом, в собственность.
Положительное качество земельного участка, находящегося в собственности, состоит в том, что им можно распорядиться по своему усмотрению. Например, подарить, продать, передать в залог и т. д. Кроме того, нахождение в собственности как жилого дома, так и земельного участка значительно повышает рыночную стоимость всего домовладения в целом.

– Новый Оскол, Марина Федоровна Везирова. Можно ли оформить в собственность землю под гаражом?
– Согласно действующему Земельному кодексу РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собствен­ности.
Собственник здания, со­оружения, к которым относится и гараж, имеет право выкупить из государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположен такой гараж, причем без проведения торгов.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Процедура оформления права на земельный участок зависит также от местонахождения гаража: расположен он в составе гаражно-строительного кооператива или при жилом доме.
– Ирина, Яковлевский район. Какие нововведения ожидаются в 2015 году в земельном законодательстве? Слышала, что 1 марта закончился срок действия дачной амнистии. Как это отразится на обычных гражданах?
– В конце июня прошлого года Президент России В. В. Путин подписал Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вступил в силу с 1 марта 2015 года.
Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки. Он обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов и направлен на создание возможностей для людей более эффективного распоряжения своими наделами – продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать в залог.
В частности, установлен новый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; определены особенности приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно; урегулированы отношения в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.
Также в нем предусмотрена возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков; уточнены правовые нормы, определяющие понятие «земельный участок», устанавливающие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.
В Гражданский кодекс РФ внесена новая статья, предусматривающая отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и др.
Дачная амнистия – это название закона в обиходе. На самом деле закон называется «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (№ 93-ФЗ от 30.06.2006 г.). Федеральным законом от 28.02.2015 г. № 20-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования – 28 февраля 2015 года, про­длен срок упрощенной государственной регистрации прав на индивидуальное ­жилье, которая должна была завершиться 1 марта 2015 года.
Документом предусмотрена возможность до 1 марта 2018 года осуществить государственную регистрацию прав на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке. Речь идет о государственной регистрации права на соответствующий объект индивидуального жилищного строительства без запроса разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию или разрешения на строительство.
Так, в течение ближайших трех лет единственным основанием для госрегистрации объекта индивидуального жилищного строительства, созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, будет являться правоустанавливающий документ на земельный участок.

– Жеребненко Мария Ивановна, Новый Оскол. В 2005 году моему сыну –пенсионеру уголовно-исполнительной системы – на основании решения собрания коллектива колонии, в которой он работал, была выделена квартира. После чего администрацией города ему был выдан ордер на квартиру и заключен договор социального найма. Также был заключен договор мены. Он неоднократно обращался в колонию с просьбой о приватизации данной квартиры, представив все имеющиеся документы, но учреждение препятствует приватизации. Непонятен и правовой статус квартиры. По документам квартира находится в оперативном управлении у колонии. Из ФСИН России сообщили, что квартира находится в государственной собственности и подлежит приватизации, а из областного УФСИН, – что в муниципальной собственности. Однако из городской администрации сообщили, что данная квартира в реестре муниципальной собственности не значится. Как приватизировать квартиру?
– Принципы и условия приватизации жилых помещений в нашей стране регулируются законом от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с последующими изменениями). В соответствии с законом № 189-ФЗ бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2016 года прекращается.
Согласно закону приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. А для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования этих помещений.
Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим законом, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Подлежат приватизации и жилые помещения, входящие в жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), который относится к государственному жилищному фонду.
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений (статья 18 Закона о приватизации).
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 8 указанного Закона решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, винов­ные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Учитывая изложенные нормы закона, советую вам получить письменный отказ в приватизации квартиры, где будут указаны основания для отказа, и обжаловать данный отказ в судебном порядке.
Для более полной консультации обратитесь с имеющимися у вас документами к юристам по месту жительства либо в редакцию в мои приемные дни.

– Здравствуйте, я белгородка Петроченко Елена Ивановна. Поясните, как будет наследоваться жилой дом после смерти родителей, имевших троих сыновей, один из которых умер раньше них, но у него есть двое детей? Имеет ли при этом пре­имущество сын, проживавший совместно с родителями в этом доме? Как разделить дом между наследниками?
– Дети наследодателя являются наследниками первой очереди по закону. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Наследование по праву представления – это переход доли наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, к его соответствующим потомкам, которая будет делиться между ними поровну.
Таким образом, в вашем случае жилой дом перейдет в порядке наследования двум сыновьям и двум внукам (детям умершего сына) по 1/3 доли и по 1/6 доли соответственно.
При разделе наследства преимущественное право на получение в счет их наследственных долей входящего в наследство жилого помещения (жилой дом, квартира и тому подобное), перед другими наследниками, не являющимися собственниками данного жилого помещения, имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, но только в случае, если раздел этого жилого помещения в натуре невозможен.
Кроме того, наследник, проживавший на день открытия наследства совместно с наследодателем, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли предметов обычной домашней обстановки и обихода.
Осуществление кем-либо из наследников преимущественного права возможно только по соглашению между всеми наследниками и после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
Также наследник, который проживал совместно с наследодателем на день его смерти и продолжает проживать в этом доме после его смерти, освобождается от уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий – за выдачу свидетельства о праве на наследство жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом.
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников и может быть разделено по соглашению между ними. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство. А в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства – на основании соглашения о разделе наследства.

– Звонит Панарин Александр Анатольевич, Корочанский район, село Дальняя Игуменка. Суть вопроса. В 2006–2007 годах были размежеваны два соседних земельных участка, а мой участок не межевался, акты согласования я не подписывал. С одной стороны соседи установили забор по двору до огорода, к которому я претензий не имею. Однако дальше, по огороду, межевая граница проходит неправильно, так как заходит на мой участок. Как решить эту проблему и устранить ошибку?
– В первую очередь обратитесь в кадастровую палату и запросите кадастровый пас­порт либо кадастровую выписку, содержащие сведения государственного кадастра недвижимости о вашем земельном участке. Имейте в виду, что кадастровая выписка более информативна, так как содержит координаты, данные о геометрии участка и сведения о смежниках. Кадастровый паспорт содержит только общие сведения об участке, в том числе его площадь и сведения о правообладателе. Также можно получить кадастровый план территории своего квартала, если хотите получить информацию о территории вокруг вашего земельного участка.
Затем с имеющимися у вас документами обратитесь к кадастровому инженеру и закажите проведение кадастровых работ на вашем земельном участке с целью уточнения местоположения его границ. Возможно, что при межевании соседних земельных участков были допущены ошибки, в том числе кадастровые. Если в ходе проведения кадастровых работ будут выявлены какие-либо нарушения границ вашего земельного участка со стороны соседей, то советую вначале попытаться устранить их мирным путем, договорившись с соседями о линии прохождения межевой границы между вашими участками. При невозможности решения возникшего спора путем переговоров обращайтесь в суд.
– Уважаемая Елена Федоровна, к вам обращается Тарасов Павел Иванович. Я и мой брат получили в наследство после смерти мамы земельный участок под индивидуальную жилую застройку. При изготовлении землеустроительного дела выявился излишек земли в тыльной части участка. По всей вероятности родители когда-то «прикопали» кусок земли, но не узаконили данное действо. Каким образом узаконить эту землю?
– С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.). В соответствии с ним упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Новый закон предоставил возможность оформления за плату так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами, в том числе и часто встречающихся в жизни «самозахватов».
Однако следует понимать, что эти участки земли не должны быть землей общего пользования или участком соседа. Выкупить землю будет выгодно, так как цена на нее будет значительно ниже рыночной. Это объясняется тем, что использовать ее никаким другим образом уже нельзя, и по факту, это давно используемые и огороженные земли.
Для многих это означает реальный шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которыми они пользуются в реальности. При этом государство получит больше земли, вовлеченной в оборот. Однако так как новый порядок оформления земельных участков вступил в силу только с 1 марта 2015 года, то он еще как следует не опробован на практике.
В вашем случае при желании расширить свой земельный участок за счет образовавшегося в процессе его использования излишка необходимо обратиться с заявлением о дополнительном отводе земельного участка по фактически сложившейся ситуации в орган местного самоуправления, то есть в городскую администрацию, к компетенции которой в силу закона отнесено решение вопроса о предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
При положительном решении и условии выполнения процедуры, предусмотренной для передачи требуемого участка земли в собственность, в том числе производства работ по формированию нового (с новыми границами) земельного участка и необходимых согласований дополнительный земельный участок вам будет предоставлен на платной основе.
Для решения вашего вопроса по существу необходимо обратиться в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ул. Н. Чумичова, 31-а).

– Беспокоят из села Кустовое Яковлевского района, Инютина Валентина Васильевна. Соседи установили между нашими земельными участками металлический забор, заняв при этом часть моего участка, в результате чего я не могу обслуживать стену своего дома. На этой же стороне участка они оборудовали канализацию, которая фактически располагается на моем участке, из-за чего пришел в негодность погреб. Как разрешить возникший конфликт?
– Во-первых, вам нужно обратиться в кадастровую палату и запросить сведения из государственного кадастра недвижимости о вашем земельном участке. Вся необходимая информация о нем содержится в кадастровом паспорте. В кадастровом пас­порте на земельный участок указывается его площадь и информация о том, кому и на каких правах он принадлежит. После этого на вашем земельном участке необходимо провести кадастровые работы с целью уточнения местоположения его границ. Для этого со всеми сведениями о вашем земельном участке и правоустанавливающими документами на него советую обратиться к кадастровому инженеру по вашему выбору, который подскажет вам дальнейшие действия. В ходе проведения кадастровых работ и изготовления по их результатам землеустроительного дела будет выявлено, имеются ли какие-либо нарушения границ вашего земельного участка со стороны соседей.
Во-вторых, обратитесь к специалистам – инженерам, которые смогут дать заключение о соответствии установленных соседями ограждения и канализационной системы действующим требованиям СНиП и СанПиН, указав, какие нарушения этих нормативов при этом были допущены. Такое заключение, например, могут дать эксперты Белгородского филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ (г. Белгород, ул. Преображенская, д. 63-а).
Также в случае возникновения проблем с соседями по вопросу эксплуатации ими канализации вы можете пожаловаться в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» (ул. Губкина, 48).
Отношения в области градостроительного планирования, застройки, благоустройства поселений и т. п. регулируются Градостроительным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ.
Требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства, как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, установлены Сводом правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий мало­этажного жилищного строительства» (СП 30-102-99), введенного в действие с 1 января 2000 года.
Согласно п.5.3.4 указанного Свода правил до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-, двухквартирного и блокированного дома – три метра (соответствие нормативам, регулирующим природоохранную деятельность); от постройки для содержания скота и птицы – четыре метра; от других построек (бани, гаража и др.) – один метр; от стволов высокорослых деревьев – четыре мет­ра; среднерослых – два мет­ра; от кустарника – один метр.
При этом в соответствии с п. 5.3.8 Свода правил на территориях с застройкой усадебными, одно-, двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее шести метров.
Существует и «Свод правил: внутренний водопровод и канализация зданий», введенный в действие 1 января 2013 года, который объединяет всю нормативную базу по планировке, установке и эксплуатировании частной канализации.
Согласно действующим СНиП система канализации не должна размещаться ближе двух метров от границы соседнего участка.
В случае возникновения спора между вами и соседями по фактическим границам ваших земельных участков, а также по порядку пользования землей и жилым домом с хозяйственными постройками, исключающему имеющиеся нарушения и препятствия в пользовании, и в связи с невозможностью его решения мирным путем обращайтесь в суд, в том числе с требованием об устранении препятствий в пользовании вашим имуществом.
Для подготовки искового заявления в суд также советую обратиться к профессиональным юристам.