Если платить, так знать за что

Страсти вокруг нововведения – строки «капитальный ремонт жилья», которая появилась в квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, не утихают, чему подтверждение – многочисленные звонки в редакцию газеты «Белгородская правда». Как стало известно корреспонденту «БП», не вычеркнули, то есть уплатили, и тем самым подписали соответствующий договор, более половины граждан, проживающих в многоквартирных домах области. Остальные думают, и их понять можно – ведь из семейного бюджета каждый год будет убавляться самое малое на три–четыре тысячи рублей, и сомнение берет, помогут ли эти деньги улучшить именно их жилищные условия.
Надеемся, что ответы заместителя начальника департамента строительства, транспорта и ЖКХ области – начальника управления жилищно-коммунального хозяйства области О. Г. БУЛГАКОВОЙ на наиболее часто задаваемые вопросы читателей внесут ясность и помогут разобраться в ситуации.
– Олеся Григорьевна, расскажите, пожалуйста, о правовой основе заключения договоров об оплате капремонта.
– Все прекрасно понимают, что владельцы собственности берут на себя обязанность за ее содержание, то есть сохранность, проведение ремонта и так далее.
Проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов крайне необходимо, ведь систематической работы по капитальному ремонту многоквартирного жилого фонда в необходимых объемах последние 20 лет не проводилось. Естественно, минимальные сроки эффективной эксплуатации инженерных сетей и конструктивных элементов на большинстве жилых домов давно выработаны. Если сейчас не принять решительных мер, то к 2030 году половине населения области негде будет жить, так как состояние домов приблизится к аварийному.
В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271 на собственников помещений МКД возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ – обязанность по его организации.
Для реализации требований законодательства субъект РФ обязан принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех МКД региона, работ по капитальному ремонту и сроки их проведения и обеспечения своевременного проведения капремонта домов.
19 августа 2013 года постановлением правительства области № 345-пп утверждена долгосрочная адресная программа проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области на 2014–2043 годы, которая размещена на официальном сайте губернатора и правительства области.
Программа рассчитана на 30 лет. Этот период выбран не случайно, по нашим расчетам именно за 30 лет мы сможем довести жилищный фонд до нормативного состояния и выйти на плановый период ремонта, установленный нормативно-технической документацией на каждый жилой дом.
Вступивший в силу Жилищный кодекс РФ ввел обязательный платеж граждан на капитальный ремонт своего жилья.
– На какой стадии реализация программы сейчас?
– Разработке программы сопутствовала огромная работа:
– проведена полная инвентаризация жилого фонда области (5063 многоквартирных жилых дома);
– определен набор основных характеристик домов, установлены укрупненные показатели стоимости и стандартные межремонтные сроки по видам работ;
– определена средняя удельная стоимость ремонта (3960 руб./кв. м) и ее структура;
– определено целевое значение платежа;
– сформирован долгосрочный план проведения работ (очередь);
– определены потребности и целевая структура финансирования;
– собственниками помещений МКД приняты решения о добровольном вступлении в Фонд содействия реформированию ЖКХ Белгородской области.
В настоящее время разработан порядок проведения мониторинга технического состояния МКД на территории области, порядок разработки краткосрочных (сроком до 3 лет) планов реализации региональной программы капитального ремонта.
Региональный оператор разослал всем управляющим организациям заказные письма с проектом договора. Уведомления о вручении получены и сейчас идет активная работа по заключению договоров с населением.
В настоящее время в области развернута работа по широкому информированию граждан по вопросам проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.
Отчет о поступлениях платежей населения на специальные счета регионального оператора за октябрь 2013 года размещен на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ в разделе «Отчетность регионального оператора».
– Как заключаются договоры? Должны ли проводиться по принятию решений об оплате капитального ремонта собрания собственников ж­илья?
– Нет, собрания в этом случае не проводятся.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирных домах, за которых такое решение принял орган местного самоуправления, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
В случае принятия органом местного самоуправления такого решения, региональный оператор в течение 10 дней после его принятия направляет собственникам помещений в этих многоквартирных домах и лицам, осуществляющим управление этими многоквартирными домами, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
На основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ собственники помещений в многоквартирных домах обязаны направить региональному оператору извещение об акцепте (ответ), которым в соответствии с условиями договора является уплата взноса на капитальный ремонт общего имущества.
Региональным оператором (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области) в адрес управляющих компаний, на территории обслуживания которых собственники многоквартирных домов избрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора, либо за них это сделали органы местного самоуправления, типовой договор для организации его заключения направлен заказным письмом с уведомлением.
Кроме того, региональным оператором (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области) на обратной стороне единого платежного документа за октябрь 2013 года размещено уведомление об обязанности оплачивать капитальный ремонт для собственника помещений и о том, что в соответствии ст. 445 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным с момента оплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества.
– Размер взноса на капитальный ремонт то 7,4 рубля, то 5,9 рубля. Откуда берутся эти цифры?
– Цифры ниоткуда не «берутся». Во-первых, стоимость рассчитывается на основе специальной региональной методики, которая ни в коем случае не должна и не противоречит методике федеральной. При расчете учитывают удельную стоимость капитального ремонта в конкретном регионе, уровень доступности и целый ряд других параметров.
Постановлением правительства области от 9 сентября 2013 года № 370-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Белгородской области» установлен минимальный размер взноса – 7 рублей 40 копеек за 1 квадратный метр.
Расчеты произведены в соответствии с методическими рекомендациями по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными постановлением правительства области от 9 сентября 2013 года № 365-пп, разработанными в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Министерства регионального развития РФ от 10 июля 2013 года № 288.
В настоящее время постановлением правительства области от 6 ноября 2013 года № 443-пп минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Белгородской области действительно снижен и установлен в размере 5 руб­лей 90 копеек за 1 квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в месяц.
Такое решение принято правительством области, поскольку Белгородской области Государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию ЖКХ выделены лимиты средств финансовой поддержки на капитальный ремонт в многоквартирных домах, а также, учитывая социальную значимость размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, – средства областного бюджета.
Региональному оператору поручено произвести перерасчет поступивших взносов на капитальный ремонт собственникам помещений в многоквартирных домах, начиная с 1 октября 2013 года, и такой перерасчет уже произведен.
– Правовая неграмотность большинства собственников – благодатная почва для различного рода махинаций. Можно привести немало примеров злоупотребления доверием граждан со стороны ТСЖ и управляющих компаний. Будут ли сохраннее деньги в общем котле?
– Все средства, внесенные собственниками на капремонт, поступают на счет регионального оператора.
Вся информация, касающаяся деятельности регионального оператора, а также накопления средств собственников по взносам на капитальный ремонт в разрезе каждого многоквартирного дома доступна и находится в информационно-аналитической сети Интернет на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ Белгородской области (http: fondgkh31.ru).
Направляемые на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах средства могут использоваться только на проведение видов работ, указанных в законе.
Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством, субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
Отчет о поступлениях платежей населения на специальные счета регионального оператора за октябрь 2013 года размещен на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ в разделе «Отчетность регионального оператора».
Это некоммерческая организация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области. Ее учредитель – областное правительство. Создание регионального оператора – это требование федерального законодательства.
– Не могу не передать воп­роса, заданного одним из читателей «Белгородки». Почему срок износа домов разный, а люди платят одинаково – по квадратным метрам? Покупая квартиры в хороших домах, люди платят большие деньги, чтобы жить в более комфортных условиях, а теперь вынуждены оплачивать ремонт старых домов.
– Поступающие денежные средства учитываются по каждому конкретному дому и средства будут расходоваться только на конкретный жилой дом, об этом мы уже говорили.
Региональный оператор может расходовать средства только на цели капитального ремонта и только по решению собственников.
Кроме того, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального района (городского округа).
– Где и когда можно узнать о капитальном ремонте конкретного дома?
– Долгосрочная программа капитального ремонта жилья многоквартирных домов уже опубликована в августе этого года.
В программу вошли все многоквартирные дома, которые расположены на территории области.
Только дома, признанные аварийными, не участвуют в программе, так как подлежат сносу.
Программа размещена в свободном доступе на сайте губернатора и правительства облас­ти, что в соответствии с действующим законодательством является официальным источником публикации, на сайте регионального оператора fondgkh31.ru, а также на сайте управления ЖКХ области.
Зайдя, к примеру, на сайт фонда, увидите, в какой из пятилеток запланирован капитальный ремонт вашего дома и информацию о поступивших платежах.
– Вам, наверное, уже звонят граждане по вопросам введения оплаты капитального ремонта жилья?
– Да, конечно. Большинство вопросов касается указанных в программе технических параметров многоквартирных домов, стоимости ремонта, разъяснений действующего законодательства.
Надо сказать, что предварительно все расчеты удельной стоимости капитального ремонта выполнены по укрупненным сметам и краткосрочные планы подлежат ежегодной корректировке.
В соответствии со ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решением такого общего собрания собственников помещений должны быть определены или утверждены: перечень работ по капитальному ремонту, смета расходов на капитальный ремонт, сроки проведения капитального ремонта, источники финансирования капитального ремонта.
Таким образом, когда подойдет очередь конкретного дома, будут проведены все расчеты, и вот тогда придет время проведения собраний, о которых мы говорили.
– Аварийные дома освобождены от уплаты, это понятно, а «хрущевки», разве их не будут сносить?
– Нет, не будут. Ресурс несносимых серий «хрущевок» достаточно велик, как показали исследования, при надлежащем ремонте и возможной реконструкции, а она предусмотрена нашим региональным законом.
– На новые дома застройщик дает гарантию в пять лет, должны ли эти жильцы делать взносы на капитальный ремонт уже сейчас?
– Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Это требование Жилищного кодекса Российской Федерации, оно является обязательным для всех собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Поэтому жильцы новых домов платят за свой будущий ремонт на общих основаниях.
Конечно, в течение определенного количества лет с момента ввода дома в эксплуатацию на него распространяется гарантия застройщика.
Но вот вопрос: а что будет по истечении этого срока? Где гарантия, что в вашем доме не образуются трещины, не потечет крыша и не просядет фундамент? И, наконец, кто тогда будет платить, если более половины жильцов сегодня откажутся от уплаты взносов на капремонт?
Программа капитального ремонта многоквартирных домов рассчитана на десятилетия вперед, и думать о ремонте дома, в котором вы купили квартиру, нужно начинать уже сегодня.